전세 계약갱신청구권 예외 및 행사방법

안녕하세요, 본 포스팅은 전세뿐만 아니라 임대차 전체를 관통하고 있는 계약갱신청구권에 대한 내용을 담아 보았습니다. 임대차 3 법에 기한 계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권은 세입자들의 권리이자 임대인 분들도 알고 있어야 하는 내용이므로 궁금하신 사항들을 자세하게 담아보았습니다. 아래의 내용들을 참고해주시기 바랍니다.

 

 

목차.

계약갱신청구권 예외 경우 9가지.

계약갱신청구권 행사방법.

계약갱신청구권 행사기간.

묵시적 갱신 이후에 계약갱신청구권 행사여부.

집주인 변경시 계약갱신청구권 사용 여부.

 

계약갱신청구권 예외 및 행사방법-썸네일.

 

 

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계약갱신청구권 예외 및 행사방법.

먼저, 오늘 포스팅의 키워드인 전세 계약갱신청구권의 예외인 경우와 임차인이 해당 갱신권을 행사하는 방법에 대해서 알아보려 합니다. 먼저, 계약갱신청구권의 예외인 경우는 가장 잘 알려준 부분은 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주하는 경우입니다. 주인이 직접 거주하는 경우에는 계약갱신청구권의 가장 잘 알려진 예외인 것이죠. 하지만 계약갱신을 거부하고 새로운 세입자를 받기 위한 방법이라면서 가족 중 한 명을 전입신고를 하고 새로운 세입자를 받는 경우 등 편법인 방법이 잠깐 돌았지만, 이런 꼼수는 언젠가는 발각되게 됩니다. 그러므로 항상 절대 이런 편법을 생각하지도 말고 실행하셔도 안되십니다. 이야기가 길어졌지만 조금 더 예외의 방법을 정리해보자면 아래와 같습니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우.

2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우.

7. 철거 또는 재건축인 경우. (임차인에게 구체적으로 고지, 건물의 노후 및 훼손, 다른 법령에 기한 경우).

8. 임대인이(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함) 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우.

9. 그밖에 임치 안이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

 

위 9가지의 내용이 계약갱신청구권의 예외인 경우입니다. 다음으로 계약갱신청구권 행사방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

계약갱신청구권 행사방법.

임차인이 행사하는 방법에는 특별한 제한이 없습니다. 이메일, 구두, 문자, 통화 등 모든 의사전달 방법이 가능하지만 장래의 문제를 최소화하기 위하여 내용증명 우편, 녹취 등 꼭 증거를 남기셔야 합니다. 그리고 상대방이 해당 의사에 대한 답변 또한 함께 있어야 계약갱신 청구권이 제대로 행사되었다라고 할 수 있습니다. 즉 문자같은 경우 임대인에게 발송만 해놓고 답변을 얻지 못하였다면 추후에 계약갱신청구 행사에 대해 문제가 발생할 수 있으므로 꼭 답변도 함께 받아 보관하시기 바랍니다.

 

계약갱신청구권 행사기간.

임차인은 임대차 계약의 종료 즉 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 20년 12월 10일 이후에 체결되거나 또는 갱신된 임대차 계약은 임대차기간이 종료하기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 그냥 편하게 임대차 종료 6개월과 2개월 전에 계약갱신청구권을 사용하려면 행사해야 합니다.

 

묵시적 갱신 이후에 계약갱신 청구권 행사 여부.

묵시적 갱신이란 임대인 또는 임차인이 본 계약이 종료 이후에도 서로 종료의 의사를 하지 않아 계약이 이전 계약과 동일 조건으로 지속되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신 종료 시점 6개월 전부터 2개월 전에 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 즉 현재 임차인이 4년 이상 묵시적 갱신으로 인하여 거주하여도 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 사용하실 수 있습니다. 마지막으로 집주인이 바뀌더라도 기존에 거주 중인 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

집주인 변경 시 계약갱신청구권.

현재 거주 중인 집이 팔려서 집주인이 변경되는 경우에는 세입자가 계약갱신요구권을 언제 사용하느냐에 따라 달라집니다. 예를 들어 지금 집주인이 매수인에게 계약만 한 상태이고 계약 만료 6개월~2개월전이라면 현재 소유자 즉 매도인에게 계약갱신청구권을 사용하고 2년 더 거주가 가능합니다. 그 이후 매수인이 소유권을 이전받았다고 하더라도 말이죠. 하지만 계약만료 6개월에서 2개월 전이 아닌 경우 새로운 소유자가 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 매수인 입장에서도 실거주 목적으로 매수를 하는 경우에는 기존에 세입자가 만료일이 언제이고 만약 만료 6개월에서 2개월 사이라면 계약을 갱신할지 말지 여부를 꼭 중개인 또는 매도인에게 확인하셔야 합니다.

 

오늘은 계약갱신청구권의 예외 및 행사방법과 기타 내용들에 대해서 정리해보았습니다. 혹시나 오류가 발견되면 댓글 부탁드립니다. 바로 수정하도록 하겠습니다. 감사합니다.