상가임대차보호법 최우선변제권 요건 및 범위

안녕하세요, 사례로 알아보는 부동산 이야기입니다. 오늘은 상가임대차 보호법 중에서 최우선변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법에서의 최우선변제권가 내용은 비슷하나 소액임차인의 금액 범위등이 다르니 내용을 보시는데 유의하시기 바랍니다.

부동산 이야기 : 상가 임대차 보증금 확정일자 받으면 안전한가?

목차.

1. 상가임대차보호법 최우선변제권 요건 4가지.
2. 상가임대차보호법 최우선변제권 범위.
3. 사례.

1. 상가임대차보호법 최우선변제권 요건 4가지.

상가 임대차 보호법상에 최우선변제권의 요건에는 크게 4개가 있습니다. 소액임차인의 범위에 속하고, 대항요건을 갖추어야 하며 임차한 상가의 건물이 공매 또는 경매의 절차에 따라 매각되어야 합니다. 마지막으로 배당요구가 있어야 합니다.

1-1. 소액임차인의 범위.

서울특별시 : 6천 500백만원 이하.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천 500만원 이하.

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천800만 원 이하.

그 밖의 지역: 3천만 원 이하.

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1-2. 대항요건을 갖추고 있을 것.

임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 임차인은 임차한 상가건물에 대하여 경매신청 등기 이전에 해당 상가건물을 인도받고 사업자등록 신청이 완료되어 있어야 하며 이러한 대항요건이 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 지속되어 야 합니다.

1-3. 임차건물의 공매 또는 경매.

임차한 건물이 공매 또는 경매에 의하여 적법하게 매각되는 경우에 소액임차인은 임차한 상가건물의 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 경매 또는 공매가 아닌 단순한 매매 또는 교환 등의 법률행위에 따라 상가가 양도되는 경우에는 대항력 여부만 문제가 되고 우선변제권이 인정될 여지가 없습니다.

1-4. 배당 요구가 있을 것.

상가 임차인은 채권의 원인과 액수를 작성한 문서로 집행법원에 배당요구를 신청해야 합니다. 이러한 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 사본, 그 밖의 배당요 그으 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다.

2. 상가임대차보호법 최우선변제권의 범위.

서울특별시 : 2천200백만 원.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천900만 원.

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만 원.

그 밖의 지역: 1천만 원.

3. 사례.

사례 요지.

서울시에서 보증금 1천만 원에 월세 70만 원의 식당을 운영 중인 A 씨는 해당 상가가 경매될 경우 소액임차인으로서 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있을까요?

답변내용.

서울특별시의 경우 최우선변제권의 번위는 6천500만 원에 변제받을 수 있는 금액은 2천200만 원까지입니다. 1천에 70을 환산보증금으로 계산할 경우 8천만 원이 되기 때문에 최우선변제를 받을 수 있는 범위를 초과하기에 최우선변제를 받을 수 없습니다. 한편 대항력과 확정일자를 통한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.