상가 임대차 보증금 확정일자 받으면 안전한가?

안녕하세요, 사례로 알아보는 부동산입니다. 오늘은 상가 임대차 계약 시 확정일자를 받으면 100% 임차인의 보증금이 안전한 지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차.

• 1. 확정일자 사례.
• 2. 확정일자 받으면 보증금은 안전한가?
• 3. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이란?

 

확정일자 받으면 보증금은 안전한가?

 

 

부동산 이야기.

상가 임대차 보호법 대항력 가진 임차인이 경매매수인에게 보증금 청구 가능여부.

상가 임대차 보호법 대항력 가진 임차인이 경매매수인에게 보증금 청구 가능여부.

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1. 확정일자 관련 사례.

A씨는 음식장사를 하기 위해 보증금 1억원에 월임차료 120만 원에 가게를 임차할 계획입니다. 계약 이전에 등기를 확인해 보니 1억 5천만 원의 저당이 설정되어 있었지만, 상가의 가치가 본인의 보증금과 선순위 권리의 금액보다 훨씬 높아 계약을 진행하려 합니다. 하지만 걱정이 되어 한 번 더 확인을 해봅니다. A 씨의 경우 확정일자를 받으면 무조건 보증금을 확실하게 보호받을 수 있는 것일까요?

 

2. 보증금은 안전한가?

대항력, 우선변제권 요건.

위 경우에만 비추어 보면 우선변제권 요건을 취득하고 이후 해당건물이 경매에 넘어간다고 해도 유찰이 여러 번 나지 않고 선순위 보증금과 본인의 보증금보다 높은 금액에 낙찰이 된다면 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

임차인이 보증금을 보호받기 위해서 3가지의 제도가 있습니다. 첫 번째는 대항력입니다. 두 번째는 우선변제권입니다. 그리고 마지막으로 최우선변제권입니다. 임차인이 우선변제권의 권리를 가지고 있는 경우 임차한 상가 건물이 경매 또는 공매되어도 이후 낙찰된 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다는 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 하지만, 환가금액보다 선순위 권리의 금액이 높을 때는 임차인의 보증금을 일부 또는 전액을 100% 반환받지 못할 수 있습니다.

 

3. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 요건.

대항력 : 건물의 인도 + 사업자등록신청.

우선변제권 : 건물의 인도 + 사업자등록신청 + 확정일자.

최우선변제권 : 소액임차인 + 대항요건 충족 + 경매, 공매 절차에 따라 매각 + 배당요구.

 

* 최우선변제권의 소액임차인이 받을 수 있는 금액범위.

서울 : 2,200만 원.

과밀억제권역 : 1,900만 원.

광역시 : 1,300만 원.

그 밖의 지역 : 1,000만 원.