아파트 청약 안전마진 계산 방법.

아파트 청약 안전마진 계산방법.

 

안녕하세요, 오늘은 부동산 투자뿐만 아니라 주식이나 다른 여러 가지 투자에서 언급되고 있는 안전마진에 관해서 이야기를 해보려고 합니다. 청약에 관한 글을 작성하려고 자료를 조사하다 보면 안전마진에 관해서 많이들 언급을 하더라고요. 그래서 저도 대충 알고만 있던 내용을 다시 한번 들여다보고 확실하게 내용을 정립하는 계기가 되었습니다. 이 글을 읽으시는 분들도 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

 

부동산 투자 안전마진 계산방법 썸네일.

 

목차.

• 1. 안전마진이란?
• 2. 안전마진 계산식.
• 3. 안전마진 확인하는 방법.
• 4. 계산 예시.
• 5. 청약전략.

 

 

1. 안전마진이란?

물음표 이미지.

 

먼저, 안전마진에 대해서 확인 해보려 합니다. 안전마진이란 쉽게 말해서 싸게 사서 비싸게 팔 경우 남는 금액을 뜻한다고 생각하시면 쉽습니다. 사실 제가 이해한 내용을 쉽게 적어본다고 적은 내용입니다. 인터넷상에 나온 내용을 보자면 "가격과 평가가치 사이의 차이"라고 이야기해 줍니다.

 

예시로 들어보면 조던 나이키 신발이 지금 구매가가 100만 원이라 할 경우 앞으로 10년 뒤에 1000만 원으로 가치가 뛸 것으로 현시점에 생각한다면 조던 나이키 신발의 안전마진은 900만 원으로 생각할 수 있는 것입니다.

 

아파트도 비슷합니다. 청약 당시 분양가가 5억인데 입주시점에 또는 매매를 하게 되는 시점에 7억으로 예상되어진다면 해당 아파트의 안전마진은 최소 2억으로 생각할 수 있는 것입니다.

 

안전마진은 수치가 클수록 투자자에게 유리합니다. 어찌 보면 당연한 거죠. 그리고 금리가 오르고 경기가 어려울수록 리스크를 전략적으로 감소시킬 수 있는 중요한 투자 포인트입니다.

 

요약해 보자면, 안전마진이란 "현시점의 가격과 투자자가 생각하는 미래 가치의 차이"라고 생각하시면 됩니다. 그럼 다음으로 아파트 청약에 관한 안전 마진 계산식에 대해서 알아보겠습니다.

 

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2. 안전마진 계산식.

안전마진 계산식.

 

아파트 청약 안전마진 = 추후 매매 시 가격 - (분양가격+대출이자+발코니확장비 및 옵션비).

 

안전마진이란 무엇인지 잘 이해가 되셨다면 안전마진 계산은 아주 쉽게 나올 수 있습니다. 명확한 공식이 있는 것은 아니지만 청약을 하고 입주까지 들어간 돈을 매매당시의 가격에서 제외하면 안전마진을 구할 수 있게 됩니다. 그럼 위 식에서의 요소들 하나하나에 대하여 알아보겠습니다.

 

추후 매매시 가격 : 사람마다 생각하는 가치가 다르기에 명확하지는 않습니다. 하지만 어림잡아서 계산을 해 볼 수는 있습니다. 바로 주변 시세를 활용하는 것입니다. 주변에 비슷한 컨디션의 아파트나 가장 최근에 지어진 주변 공동주택을 보고 시세를 예상해 보는 것입니다. 예를 들어 청약당시 옆에 비슷한 아파트가 7억이라고 한다면, 내 아파트는 2년 뒤에 완공되고 조금 더 좋은 요소가 있다고 예상되면 7~8억 정도를 예상해 볼 수 있는 겁니다.

 

분양가격 : 청약 당시의 분양가격입니다. 모집공고에 나와 있는 가격으로 공고가 뜨기 전에 예상가 말고 실제로 모집공고문을 확인해 보면 층마다 다르고 타입마다 다릅니다. 이런 내용들을 참고해보셔야 합니다.

 

대출이자 : 중도금이나, 잔금일 낼 때 우리는 대출을 받습니다. 그럴 때 이자도 나가죠. 이런 것도 투자금에 포함되니 안전마진을 계산할 때 포함 시켜야 합니다.

 

발코니확장비 및 옵션비 : 분양가 상한제로 인하여 시행사나 시공사가 분양가에서 못 얻은 수익을 발코니 확장비나 옵션비에서 충당하는 경우가 있습니다. 어찌 보면 당연한 이야기일 수 있습니다. 가격을 누르면 기업은 어떻게든 찾아서 수익을 내려고 하니깐요. 이와 비슷한 내용으로 임대료가 있죠. 임대료가 상승률에 상한이 있기도 하고 임대료가 높으면 건물주는 세금을 많이 내야 하니 관리비에서 부족분을 채우는 거죠. 다 비슷비슷합니다. 다시 본론으로 돌아와서 청약을 확인할 때는 분양가 상한제 여부도 한번 확인해봐야 합니다.

 

3. 안전마진 확인방법.

안전마진 확인방법.

 

안전마진을 확인하는 방법은 인터넷에 다 나와 있습니다. 청약홈이란 사이트에 접속하시면 독자님들이 청약을 넣고자 관심 있어 하는 아파트 청약 모집 공고문이 있습니다. 해당 공고문에 층별, 타입별 분양가격과 옵션비용들이 자세하게 나와 있습니다.

 

청약홈 사이트 바로가기.

 

두 번째로 시세는 네이버 부동산이나 지도에 보면 아파트 가격과 지어진 년도 등을 확인해보실 수 있습니다.

 

네이버 부동산 사이트 바로가기.

 

4. 안전마진 계산 예시.

안전마진 계산 예시.

 

안전마진을 검색 시 요즘은 최근에 핫했던 서울원 아이파크 안전마진을 계산해 보도록 하겠습니다. 사실상 안전마진이 없다고 평가받기도 하지만 그 속에서도 누군가는 수익을 낼 수 있다고 생각됩니다.

 

 

서울원 아이파크는 분양가가 84㎡가 약 14 억정도고 주변 아파트의 시세는 래미안장위퍼스트하이 84㎡가 약 10억 정도 합니다. 그러면 안전마진이 없죠. 하지만 gtx-C가 개통된다면 1~2억 정도 가격이 오를 것으로 예상하고 있습니다. 그렇다면 옵션비 이자 이것저것 합쳐서 15억에, 이후 주변 호재로 16~17억이 된다면 안전마진은 대충 1~2억 정도로 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

5. 안전마진 청약전략.

안전마진 청약 전략.

 

안전마진을 고려해서 청약전략을 짜 볼 수 있습니다. 여러 요소 중 하나이지만 안전마진만 보고 생각해 보겠습니다. 안전마진이 높다면 인기가 좋겠죠? 그럼 청약 당첨확률이 낮습니다. 그렇다면 상대적으로 청약 가점이 낮을 수 있으니 추첨제를 활용하여 당첨 확률을 높여볼 수 있습니다. 또는 인기가 적은 층이나 타입을 선택하는 차선책도 고려해볼 수 있겠습니다. 반대로 안전마진이 그리 높지 않다면 인기가 없거나 미분양이 될 확률이 있으니 상대적으로 나의 청약가점이 높게 평가받을 수 있습니다. 그럴 때는 신중하게 접근하여 한번뿐인 청야기회를 잘 살려야 하겠습니다.

 

지금까지 안전마진에 관하여 알아보았습니다. 누군가에게 도움이 되었길 바랍니다.