상가 임대차 보호법 대항력 가진 임차인이 경매매수인에게 보증금 청구 가능여부.

대항력을 가진 임차인이 새로운 경매 매수인 즉, 새로운 임대인 또는 부동산 상가 경매 낙찰자에게 임차인의 보증금을 청구할 수 있을까요? 오늘은 해당 내용에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

목차.

1. 대항력이란?
2. 대항력을 가진 임차인 vs 경매 낙찰자.
3. 보증금 청구 가능 여부.

1. 대항력 이란?

오늘의 부동산 이야기를 하기 전에 간단하게 대항력에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 대항력이란 부동산을 빌린 사람인 임차인이 제삼자에게 본인의 적법한 임대차 권리관계를 주장하고 보호받을 수 있는 제도를 말합니다. 대항력을 미리 말하는 이유는 부동산의 소유권자가 바뀌는 경우 임차인이 보증금의 보호 여부와 다른 임차인의 권리를 지킬 수 있는 가의 문제로 이어 지기에 중요한 내용이라고 할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 임대를 얻을 당시 해당 권리에 대하여 가장 신경 써야 하는 문제입니다.

대항력을 얻기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 완료하면 그 다음날 부터 대항력이 생깁니다. 이 경우 부동산의 등기가 없는 경우에도 대항력이 발생합니다.

2. 보증금 청구 : 대항력 vs 경매낙찰자.

오늘의 부동산 사례 요지는 2022년도에 사업자등록을 마무리 하고 장사를 운영 중인 임차인의 사례입니다. 입점 당시에는 등기상 근저당설정등 선순위 권리가 없었지만, 최근에 경매가 진행되고 있다고 합니다. 아직은 아니지만 이후에 새로운 낙찰자가 생겨 임대인이 바뀌는 경우 임대차 만료일까지 영업하면서 이후에 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는지 여부입니다.

3. 보증금 청구 가능 여부.

위 사례만 보았을 때 상가건물 임대차보호법상 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 이것이 결론입니다. 하지만 결론만 말하기엔 2% 부족합니다. 이렇게 되기 위해서는 임차인이 대항력을 취득할 당시 등기상에 가압류, 가등기, 저당권등 선순위 권리가 없어야 합니다. 있어도 순서에 따라 보증금을 받을 수는 있지만 그럴 가능성이 매우 희박하기에 말소기준권리보다 무조건 선순위인 것을 유지한 대항력을 취득해야 합니다.