전세 재계약 확정일자 3가지 경우.

전세 재계약 확정일자 목차.

• 1. 확정일자란?
• 2. 확정일자를 받는 이유.
• 3. 전세 재계약 시 3가지 경우.(감액, 유지, 증액).
• 4. 전세 재계약시 중요특약.
• 5. 전세 재계약 증액 사례.

전세 재계약시 확정일자.

 

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전세계약시 유의사항 3단계.

 

1. 확정일자란?

달력 이미지.

확정일자란 계약서에 날짜 도장을 받는 것을 의미합니다. 해당 날짜에 부동산 임대차 계약 및 계약서가 존재했다는 입증을 확인해 주는 공공기관에서 확인해 주는 것입니다. 전세 또는 월세 임대인과 임차인이 작성한 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 하여 확정일자부에 번호를 신청인의 부동산 계약서에 기재하여 주는 것을 말합니다.

 

가까운 주택의 소재지의 동주민센터에서 접수가 가능하며 등기소에서도 확정일자를 받으실 수 있습니다. 그러나 상가의 경우에는 관할 세무서에서 상가임대차 확정일자를 부여 하고 있습니다. 확정일자를 신청할 수 있는 대상자는 계약증서를 가지고 있는 소지인이면 누구나 가능합니다. 본인 이외에 다른 이가 확정일자를 받을 수 있습니다. 신청 시 계약서 원본이 필요하며 내방하는 사람의 신분증이 필요합니다.

 

2. 확정일자를 받는 이유.

마주한 얼굴 및 화살표 그림.

확정일자를 받는 이유는 간단합니다. 전세 또는 월세 보증금을 지키기 위함 입니다. 보증금을 지키기 위해서는 계약 시 3가지를 기본적으로 해야 합니다. 첫 번째는 실제로 거주해야 합니다. 두 번째로는 전입신고입니다. 그리고 마지막으로 확정일자를 받아야 합니다.

 

그렇다면 재계약의 경우에는 내 보증금을 지키기 위한 확정일자를 다시 받아야 할까요?

 

 

3. 전세 재계약의 3가지 경우. (감액, 유지, 증액).

일단 재계약은 만기 이전에 임대인과 임차인의 서로 상호 협의하여 조율합니다. 임차인은 나갈 건지 아니면 그대로 유지할 건지 임대인에게 말하고 서로 보증금에 관한 내용을 정리합니다. 보통 유지 또는 증액이 당연히 많겠지만 요즘 부동산 불황기로 인해서 전세 보증금이 감액되는 경우도 있습니다. 그래서 3가지의 경우를 간단히 정리해보았습니다.

아스팔트 배경에 숫자 3 이미지.

3-1. 전세 보증금이 감액되는 경우.

감액되는 경우에는 확정일자를 다시 받으실 필요는 없습니다. 그냥 기존 계약서에 임차인의 계약갱신권 요청에 의하여 보증금을 감액하여 조정금액을 임차인과 임대인이 쌍방합의함 등과 같은 금액 및 계약일자, 연장 계약일자등을 명시하여 서명 및 날인하면 됩니다.

 

3-2. 전세보증금 유지되는 경우.

유지 되는 경우에도 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 보증금을 보호하기 위한 제도로서 금액의 변경이 있지 않기에 확정일자를 다시 한번 연장받을 필요는 없습니다.

 

3-3. 증액되는 경우.

증액 되는 경우가 가장 많습니다. 해당의 경우에는 임대인과 임차인이 합의한 증액 금액 부분에 있어서 다시금 계약서를 작성하고 증액된 금액에 있어서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 여기서 기존의 계약서는 꼭 보관하고 있어야 하며, 증액된 금액만큼만 다시 계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 새로 명시하여 다시 확정일자를 받으셔야 기존의 보증금 확정일자를 해하지 않으면서 새로이 증액한 금액에 대한 부분을 보호받을 실 수 있습니다.

 

4. 전세 재계약 시 중요특약 예시. 

도장 이미지.

본 주택 또는 상가 임대차 계약은 기존의 임대차 계약의 보증금을 (감액, 유지, 증액) 하기 위한 계약이고 최초의 임대차 계약은 유지된다. 해당 계약은 별첨 한다.

 

위의 특약에서 중요포인트는 기존의 계약은 유지하고, 새로운 보증금에 대한 내용이 추가되었다는 부분입니다. 마지막으로 예를 들어 보도록 하겠습니다.

 

 

5. 증액 사례.

예시 이미지.

2020년 1월 1일에 전세계약을 2년 하고 2022년 12월 31일에 만기에 보증금 1억 인 전세계약이 있다고 가정해 봅니다. 해당 계약이 종료되기 1달 이전에 500만 원을 증액하기로 하고 임차인과 임대인은 해당 내용에 합의합니다. 그렇다면 500만 원에 대한 계약서를 다시 작성하고 위 특약을 작성해 준 다음 동주민센터에 방문하여 새로운 계약서에 확정일자를 받으시면 됩니다. 그럼 첫 보증금인 1억 원은 2020년 1월 2일부터 계속적으로 보호를 받을 수 있고, 500만 원은 재계약 시점부터 보호를 받으실 수 있습니다.